Il passaggio da un vecchio impianto termico centralizzato a una pluralità di impianti autonomi (spesso a pompa di calore) all’interno di un condominio o di un edificio plurifamiliare è da sempre uno dei terreni più minati nel mondo dei bonus energetici. Nel Conto Termico 3.0, questa casistica tocca direttamente il nervo scoperto del concetto di “sostituzione”, della definizione del Soggetto Responsabile e, soprattutto, della famigerata questione delle “medesime utenze servite”.
Cosa accade se un condominio decide di smantellare la caldaia centralizzata e uno dei condòmini vuole procedere subito con la propria pompa di calore autonoma accedendo al Conto Termico? Ciascun proprietario può agire per conto proprio? Quali superfici e volumi vanno inseriti a portale? È obbligatorio che tutte le altre unità immobiliari facciano anch’esse il Conto Termico? E se la risposta è no, entro quanto tempo le altre unità devono installare i rispettivi impianti autonomi?
A trattare questo delicato argomento è un nuovo ticket del GSE, articolato in un doppio scambio di domande e risposte, emesso in risposta a un mio collega termotecnico che fa parte della mia community e che ringrazio per la condivisione.
Faccio subito la consueta e doverosa raccomandazione che ripeto sempre: un ticket dell’Help Desk non è una norma di legge e non è nemmeno una FAQ ufficiale pubblicata sul portale. Rappresenta tuttavia un autorevole orientamento applicativo interno fornito dai tecnici del GSE, utilissimo per comprendere come viene interpretata la procedura in fase istruttoria.
⚠️ NOTA FONDAMENTALE: La fattibilità tecnica e normativa a prescindere dall’incentivo
In questa analisi parliamo esclusivamente dal punto di vista dell’ammissibilità al Conto Termico 3.0. Resta inteso che il distacco da un impianto centralizzato o la sua trasformazione in impianti autonomi deve essere preventivamente verificata a fini di legge: occorre sempre verificare se tale operazione sia consentita dalle normative nazionali (es. D.Lgs. 192/2005 e s.m.i., Codice Civile art. 1118), dalle leggi regionali, dai regolamenti edilizi provinciali e comunali vigenti nel territorio di riferimento. La fattibilità dell’intervento prescinde dal Conto Termico e richiede i relativi iter autorizzativi, progetti termotecnici, relazioni ex Legge 10 e delibere assembleari a monte. L’eventuale incentivo interviene solo dopo che l’opera è pienamente legittima a livello normativo ed edilizio.
Leggendo il carteggio formale c’è da essere soddisfatti per una serie di chiarimenti cristallini che mettono al riparo i professionisti da inutili timori. Tuttavia, proprio quando si arriva al nodo cruciale delle tempistiche collegate alle “utenze”, il GSE scivola nella più classica delle risposte evasive: come si dice in gergo, ha risposto “mille per pere”.
Devi simulare la fattibilità e calcolare l’incentivo secondo le regole aggiornate del Conto Termico?
⚖️ Il Vecchio Spettro delle Utenze: Una “Regola o Non-Regola” che si Trascina dal 2017
Prima di entrare nel merito dei ticket, è doveroso fare un passo indietro per comprendere da dove nascono tutti questi dubbi. Chi mi segue da tempo sa benissimo quanto mi sia battuto contro quella che definisco la “regola o non-regola delle utenze”.
Già nel lontano 2017 pubblicavo sul mio canale YouTube un video dedicato proprio a questo tema: “Cosa intende il GSE per UTENZE servite dal generatore di calore? – Conto Termico 2.0”. Sono passati anni, siamo entrati nell’era del Conto Termico 3.0 (D.M. 7 agosto 2025), eppure il cuore del problema è rimasto sostanzialmente identico. Negli anni ho analizzato sul mio blog i vari aggiornamenti delle Regole Applicative, nei quali il GSE ha tentato a più riprese di aggiustare il tiro, richiamando continuamente il vincolo delle “medesime utenze”.
Ma perché continuo a chiamarla “regola o non-regola”? Perché non è mai esistito un confine tecnico netto, geometrico ed inequivocabile.
Nel corso della mia esperienza professionale e dal confronto continuo con centinaia di colleghi, ho visto passare pratiche in cui si passava da un singolo camino aperto in taverna a una caldaia a servizio di decine di radiatori sparsi per tutta l’abitazione (situazione in cui le utenze servite post operam erano palesemente triplicate rispetto all’ante operam), e contemporaneamente ho visto rigettare pratiche lineari con preavvisi di diniego cavillosi. La verità è che il concetto di “utenza” è sempre stato una zona grigia, dove l’esito della pratica dipende troppo spesso dalla sorte e da quale funzionario o “scrivano” del GSE si trova a esaminare il fascicolo.
📺 ARCHIVIO STORICO • IL VIDEO DEL 2017
Cosa intende il GSE per UTENZE servite dal generatore?
Un concetto che dal Conto Termico 2.0 arriva dritto nel CT 3.0: la mancata definizione oggettiva di cosa sia un’utenza ha creato e continua a creare incertezza nei cantieri.
Nel caso della dismissione deliberata di un impianto condominiale centralizzato con passaggio a impianti autonomi (che è la situazione che trattiamo qui, e non il semplice distacco individuale di un condomino con centralizzato mantenuto attivo, dove palesemente mancherebbe la rottamazione del generatore e quindi il Conto Termico sarebbe inammissibile a priori), la questione delle utenze ante e post operam manifesta tutta la sua complessità: se un condominio di 10 o 25 unità immobiliari da 100 mq ciascuna dismette l’unica caldaia comune, e uno o più proprietari decidono di installare una pompa di calore autonoma accedendo al Conto Termico, ciascuna pratica coprirà soltanto la propria porzione (es. 100 mq su 2.500 mq complessivi). Come si concilia questo con la pretesa che il nuovo impianto debba coprire le “medesime utenze servite” della caldaia originaria?
Vediamo esattamente come si è sviluppato il confronto con l’Assistenza Clienti del GSE.
📩 Tappa 1: Il Primo Quesito del Collega e la Risposta GSE
Il caso reale riguarda un condominio costituito da 25 unità immobiliari ad uso terziario (studi professionali e medici), attualmente servite da un generatore centralizzato da circa 150 kW. A seguito della decisione di rimuovere e dismettere la caldaia comune, uno studio intende rendersi autonomo mediante una pompa di calore aria/acqua da circa 10 kW dedicata esclusivamente alla propria unità, mantenendo i ventilconvettori interni esistenti.
Ecco il testo integrale e anonimizzato del primo quesito trasmesso all’Assistenza Clienti GSE:
A questo primo quesito, l’Assistenza Clienti GSE ha fornito un riscontro rapido, confermando alcuni punti cardine ma inserendo una frase sibillina sui volumi:
Notate bene il punto di rottura: il GSE dice che ogni proprietario può fare la sua pratica autonoma, ma aggiunge la condizione: “a patto che si intervenga su tutte le unità in modo che i volumi oggetto dell’intervento coincidano con la situazione ante operam”.
Una frase del genere apre una voragine operativa! Cosa significa “a patto che si intervenga su tutte le unità”? Devono fare tutti il Conto Termico? E se un proprietario non vuole fare nulla, o se vuole usufruire delle detrazioni fiscali disponibili (ricordando che le caldaie a condensazione unifamiliari sono ormai escluse dai bonus fiscali e quindi si parla di pompe di calore o altri sistemi ammessi)? E soprattutto: se io presento la mia pratica oggi, devo aspettare che tutti abbiano finito i lavori? C’è un termine di scadenza?
📩 Tappa 2: La Contro-Replica a 5 Punti e la Risposta Evasiva del GSE
Di fronte a questa incertezza, il collega ha fatto esattamente la cosa giusta: ha riaperto la segnalazione ponendo 5 domande puntuali e chirurgiche, pensate per costringere il GSE a dare risposte operative non interpretabili.
Ecco il testo integrale della contro-richiesta:
Ed ecco la risposta formale e conclusiva fornita dall’Assistenza Clienti GSE:
🔍 Analisi Tecnica: Cosa è Certo e Dove il GSE Ha Risposto “Fischi per Fiaschi”
Esaminiamo con attenzione quanto emerso, perché da questo scambio derivano indicazioni di grandissima importanza per le nostre pratiche quotidiane:
🤦♂️ “Mele per Pere”: Il Corto Circuito sulle Scadenze Temporali
Rileggete attentamente la domanda numero 3 posta dal collega e la risposta fornita dal GSE:
Domanda del Tecnico: “È previsto un termine entro il quale tutte le unità immobiliari precedentemente servite dal generatore centralizzato devono provvedere all’installazione dei rispettivi nuovi generatori? In caso affermativo, da quale data decorre tale termine?”
Risposta del GSE: “Per le imprese è obbligatorio inviare la richiesta preliminare prima dell’avvio lavori. Si ricorda che la richiesta in accesso diretto dovrà essere inviata entro 90 giorni dalla data di fine lavori. In caso affermativo: vedi risposta precedente.”
È evidente che l’operatore del GSE ha risposto fischi per fiaschi (o, per dirla in gergo, “mele per pere”), non comprendendo o preferendo dribblare il nodo centrale del quesito!
Nessuno chiedeva quali fossero i termini per presentare la domanda della singola impresa (sappiamo tutti a memoria che per i soggetti terziari serve la comunicazione preliminare prima dell’avvio dei lavori e che la richiesta in accesso diretto va trasmessa entro 90 giorni dalla fine lavori).
Il problema reale, legato alla famosa pretesa che “i volumi oggetto dell’intervento coincidano con la situazione ante operam”, è un altro: se l’unità 1 finisce i lavori a ottobre 2026 e fa la sua richiesta di Conto Termico, entro quale data le restanti 24 unità del condominio devono installare i loro impianti per non rischiare che il GSE contesti la mancata copertura di tutti i volumi ante operam?
Al netto del fatto che è ragionevole supporre che i condomini non vogliano restare al freddo d’inverno dopo lo smantellamento della caldaia comune, non è affatto scontato che tutte le unità siano attualmente occupate o che tutti i proprietari abbiano la disponibilità economica, la volontà o l’interesse di fare subito i lavori. C’è chi ristruttura subito, chi tiene lo studio sfitto per un anno, chi rimanda la spesa all’anno successivo.
E allora: le altre unità devono installare il nuovo impianto entro 30 giorni? Entro la fine dell’anno? Entro 12 mesi? Oppure non esiste alcuna scadenza e l’ammissibilità dell’impianto autonomo del primo richiedente è totalmente indipendente dalle scelte, dalle tempistiche e dal destino delle altre unità immobiliari?
Lasciare questo punto in sospeso alimenta quella tipica zona grigia burocratica in cui un domani, a distanza di mesi, un controllo documentale potrebbe sollevare contestazioni sull’erogazione degli incentivi all’unità 1 solo perché le altre unità non hanno ancora completato i loro impianti.
🚀 Come si Chiude la Vicenda: Siamo in Attesa della Nuova Replica
Il collega termotecnico, che fa parte della nostra Community Telegram riservata agli utenti del software CT Simulatore, non si è ovviamente accontentato di questa risposta evasiva. Avendo a disposizione il supporto e il confronto continuo all’interno del gruppo, ha già predisposto e inoltrato una nuova e puntuale contro-richiesta al GSE, riformulando il quesito in modo ancora più stringente per costringere l’Help Desk a chiarire formalmente se esista o meno una scadenza temporale per il completamento degli impianti autonomi delle altre unità e come debba comportarsi il primo richiedente.
È proprio questo il valore di fare rete: un singolo professionista che condivide un caso concreto, acquista uno strumento dedicato come l’app CT Simulatore, entra in contatto quotidiano con centinaia di colleghi e moltiplica la forza del singolo per ottenere risposte certe da far valere per tutta la categoria.
Non appena il GSE risponderà a questa ulteriore replica, pubblicherò immediatamente un nuovo articolo di aggiornamento e condividerò la notizia in tempo reale nella nostra Community.
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