Con la circolare n. 3 dell’8 febbraio 2023, l’Agenzia delle entrate fornisce importanti chiarimenti sul limite di spesa ammesso al Superbonus relativo a interventi su edifici di Onlus, associazioni di volontariato o di promozione sociale (articolo 119, comma 10-bis, Dl Rilancio). Queste, svolgendo generalmente l’attività in edifici di grandi dimensioni, sarebbero penalizzate dal computo per “unità immobiliare”. In particolare, il documento di prassi odierno chiarisce che il parametro di riferimento per il calcolo dei massimali di spesa, per evitare differenze territoriali, è rappresentato dal valore medio ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia relativo alla media nazionale e non a quello del comune ove è ubicato l’immobile stesso.

La norma richiamata stabilisce infatti, in determinati casi, particolari modalità di determinazione delle spese ammesse alla detrazione spettante per le spese sostenute a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (Superbonus). I limiti di spesa ammessi alla detrazione variano in funzione della tipologia di interventi realizzati e, in linea generale, sono riferiti all’edificio o alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolabili.
La disposizione contenuta nel comma 10-bis, che ammette all’agevolazione fiscale le spese sostenute dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (Onlus), dalle organizzazioni di volontariato (Odv), dalle associazioni di promozione sociale (Aps) iscritte nei registri nazionali, regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano, stabilisce che “Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di incremento dell’efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:

1. svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
2. siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.

Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore alla data di entrata in vigore della presente disposizione».

La disposizione, come detto, è stata introdotta per tenere conto della circostanza che tali enti in generale esercitano la propria attività in edifici di grandi dimensioni anche in considerazione del fatto che, per taluni servizi che vengono erogati alla collettività, le norme e gli standard funzionali impongono la disponibilità di notevoli superfici appositamente attrezzate.
Tali soggetti, pertanto – ai fini della fruizione del Superbonus – risulterebbero penalizzati qualora le spese agevolabili fossero determinate in funzione del numero delle unità immobiliari oggetto di interventi tenuto conto che interi immobili o interi complessi edilizi sono catastalmente individuati quale singola unità immobiliare.

Ebbene, con il documento di prassi odierno, tra l’altro, l’Agenzia ricorda che l’entrata in vigore del Codice del Terzo settore e la conseguente istituzione del Registro unico nazionale del Terzo settore, comporta una sostanziale continuazione della operatività di questi enti, che acquisiscono formalmente la qualifica di Ets e, pertanto, non fa venir meno la possibilità di fruire del Superbonus.

E ancora, rispetto al profilo oggettivo, la circolare sottolinea che la norma non prevede che, al momento dell’effettuazione degli interventi, l’immobile debba essere già utilizzato per l’esercizio delle attività di servizi socio-sanitari e assistenziali, purché, in ogni caso, alla data di inizio lavori l’immobile sia detenuto dell’ente e che questo abbia cambiato la destinazione d’uso dello stesso.

L’Agenzia ritiene che i soggetti legittimati possano avvalersi della peculiare modalità di calcolo dei limiti di spesa ammessi al Superbonus, di cui al comma 10-bis, anche se l’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali viene svolta in via mediata attraverso la stipula di un contratto di affitto di azienda con un altro soggetto, a patto che permanga, in capo al soggetto legittimato lo svolgimento di attività di prestazioni di servizi socio-sanitari richiesti dalla norma e il concedente detenga l’immobile. Inoltre, per l’agevolazione, non è necessario che l’azienda o il ramo di azienda, oggetto del contratto di affitto, già esercitasse, alla data di stipula del predetto contratto, un’attività di servizi socio-sanitari e assistenziali che, quindi, può essere anche avviata successivamente a tale data.

Considerato che riguardo la specifica modalità di calcolo per la determinazione dei massimali di spesa, la norma considera quale parametro di riferimento la “superficie media” di una unità abitativa immobiliare, la circolare evidenzia che, per evitare differenze territoriali, occorre fare riferimento al valore medio ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle entrate riferibile alla media nazionale e non a quello del comune ove è ubicato l’immobile stesso.

Le novità normative introdotte con la legge di bilancio 2023 saranno approfondite in ulteriori documenti di prassi dell’Agenzia.