N. 314/2022

Superbonus – criteri di determinazione della superficie residenziale di edificio condominiale – Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n.34 (decreto Rilancio), testo vigente al 14 febbraio 2022.

• QUESITO: L’Istante è proprietario di un appartamento categoria catastale A/2 all’interno di una palazzina condominiale composta da sei unità immobiliari di cui:
  – tre unità ad uso residenziale con annessa cantina pertinenziale (categoria catastale A/2);
  – due unità adibite a camere d’albergo di proprietà di una società (categoria catastale D/2);
  – una autorimessa (categoria catastale C/6), di proprietà di una società, detenuta insieme agli altri due condomini a titolo di locazione e destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.
  Tanto premesso, i condomini intendono eseguire lavori di riqualificazione energetica del fabbricato sia sulle parti comuni del fabbricato che sulle unità immobiliari di proprietà degli stessi mediante:a) coibentazione dell’involucro edilizio con sistema a “cappotto termico” sullepareti esterne del fabbricato;
  b) sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato;
  c) installazione di impianto fotovoltaico;
  d) sostituzione infissi e oscuranti nelle unità private residenziali.
  L’Istante chiede, pertanto, ai fini dell’applicazione del regime di cui all’articolo119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto Rilancio):
  a) se per il calcolo della superficie residenziale del condominio è corretto utilizzare le superfici catastali delle singole unità residenziali come si evincono dalle visure dei singoli immobili di categoria A/2;
  b) se la superficie del locale autorimessa (C/6) di proprietà della società e adibita a pertinenza delle unità ad uso residenziale viene considerata ai fini del calcolo della superficie residenziale;
  c) quali unità immobiliari vanno conteggiate ai fini della determinazione del tetto massimo di spesa nell’ipotesi di fabbricato considerato residenziale nella sua interezza ovvero nell’ipotesi in cui la superficie residenziale sia inferiore al 50 per cento della superficie totale del fabbricato.

• RISPOSTA: Pertanto, nel caso in esame, la predetta verifica deve essere effettuata confrontando la superficie complessiva delle tre unità A/2 ad uso residenziale, con la superficie complessiva dell’intero edificio, scorporando da tale superficie quella relativa all’ autorimessa (C/6) destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale. Pertanto, nel caso in esame, qualora l’edificio sia residenziale nel suo complesso, secondo i predetti criteri definiti ai quesiti – punti a) e b) – il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio (nel caso in esame sei unità immobiliari) comprese le unità D/2 e C/6.