50% – 65% Bonuscasa -Ecobonus – Facciamo chiarezza – parte 4 – Condomini minimi
By Enrico Rovere
Published On 18 Aprile 2020
ATTENZIONE! Che tu sia un privato, un collega un installatore o un qualunque addetto ai lavori…. fermarti e non pensare che questo argomento non possa interessarti!
Parliamo di condomini minimi e credimi che arrivato in fondo scoprirai come queste siano informazioni importanti sia per le detrazioni fiscali che per il Conto Termico 2.0.
Aumenteranno e di molti gli edifici su cui probabilmente pensavi di poter usufruire di certi incentivi.
La regola rimane sempre quella di rivolgersi a tecnici competenti nei rispettivi campi per sfruttare al massimo gli incentivi disponibili ed evitare brutte sorprese pensando troppo tardi a certi aspetti.
Eccoci al quarto articolo di questa serie sulle detrazioni fiscali per gli interventi sugli edifici/impianti (anche se in realtà questi sono concetti che vannno anche oltre alle detrazioni)
Prima di proseguire vi lascio qui di seguito i link agli articoli precedenti a questo:
– qui a questo link la prima parte
– qui a questo link la seconda parte
– qui a questo link la terza parte
fondamentali come introduzione e che vi consiglio di leggere ( o guardare il video ) prima di leggere questo articolo.
Tutti abbiamo una idea di cosa sia un condominio ma vi posso assicurare che la cosa è più complessa di come la si può pensare e che dal punto di vista fiscale per gli incentivi siano essi detrazioni o conto termico 2.0 le sorprese non mancano. Le casistiche sono molto più ampie di quello che potete pensare.
Scopriamolo insieme!
Se hai suggerimenti e domande vedrò se posso accontentarti scrivi nei commenti e/ o contattami per indicarmi quale aspetto vorresti chiarire!
CHE COSA E’ UN “CONDOMINIO MINIMO”
Iniziamo quindi – senza entrare troppo nei tecnicismi di un ambito che non mi compete – partendo da quella che comunemente è l’accezione più comune di “condominio” ovvero quella che prevede la presenza di un amministratore e di un’assemblea. Esiste, però, anche il cosiddetto “condominio minimo”, che identifica tutti gli edifici fino a otto condòmini.
In realtà per far sì che si configuri un condominio infatti basta la presenza di due soli proprietari che siano titolari di porzioni esclusive dell’edificio (per esempio i loro appartamenti) e contitolari di parti di uso comune (per esempio l’androne o il locale caldaia).
Non serve neppure alcun un atto formale per ufficializzare tale situazione, così come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 11/E del 21 maggio 2014 e nella Risoluzione 45/E del 14 febbraio 2008 .
Quindi anche la semplice villetta bifamiliare, se in comproprietà non indistinta, rientra in questa circostanza.
Voglio sottolineare che all’interno della categoria minimi rientrano tutte quelle realtà dove c’è più di una proprietà su uno stesso immobile.
Anche un immobile dove ci sono due fratelli con le rispettive famiglie che abitano uno al piano terra e uno al piano primo e i due sono proprietari esclusivi delle loro abitazioni, di fatto abbiamo un condominio.
Sono quindi quelle realtà dove ci sono al massimo 8 condòmini, che non sono obbligati a nominare un amministratore e che quindi molto spesso non hanno nemmeno il codice fiscale.
Le norme civilistiche applicabili sono quindi quelle relative ai condomini, ad esclusione degli articoli 1129 che riguarda la nomina dell’amministratore (obbligatoria nel caso il condominio comprenda più di otto condòmini) e 1138 che riguarda il regolamento di condominio (essenziale quando ci sono più di dieci condòmini).
CONDOMINIO MINIMO E DETRAZIONI FISCALI
Abbiamo visto che i condomini minimi sono dei condomini a tutti gli effetti quindi possono accedere alle agevolazioni per le ristrutturazioni sulle parti comuni. Negli anni l’Agenzia delle Entrate ha variato più volte le indicazioni fornite circa la procedura da seguire per documentare correttamente le detrazioni fiscali nei condomini minimi (senza amministratore). Tralasciamo quindi cosa è successo in tal senso nel corso degli anni ed arriviamo subito alla attuale situazioneLA SEMPLIFICAZIONE APPORTATA DALLA CIRCOLARE 3/E
Con la Circolare 3/E, datata 2 marzo 2016, il Fisco chiarisce la questione per i condomini minimi superando i problemi venutisi a creare nel tempo e che qui non perdiamo tempo ad affrontare.
Nel documento si afferma che, nel caso in cui i pagamenti riferiti alle spese sulle parti comuni dell’edificio vengano pagate dai singoli condòmini (o anche da uno solo di essi delegato come rappresentante) usando il loro codice fiscale, la detrazione è ritenuta comunque concedibile.
ATTENZIONE!: La soluzione del codice fiscale condominiale continua ovviamente a rimanere attiva (e privilegiata). Vi riporto questa cosa come caldamente consigliata anche da parte dei commercialisti con cui mi sono confrontato – i quali riferiscono che avere un codice fiscale del condominio comporta in ogni meno problemi.
Clicca qui per lo stralcio della circolare 3/E del 2 marzo 2016
Questa deroga fa sì che le entrate erariali – per una questione di ritenute d’acconto – non varino qualora i bonifici vengano effettuati dai singoli condòmini invece che dal condominio minimo, ed inoltre questa disposizione annulla quelle contenute nei documenti che la precedevano così da sanare le situazioni di tutti quelli che avevano commesso qualche errore e si erano scordati di correggerlo.
Ma vediamo quindi come la procedura da seguire ha alcune particolarità:
- Non è necessario che il condominio possieda il codice fiscale quindi i pagamenti devono essere sempre effettuati attraverso il bonifico dove deve essere indicato il codice fiscale del condòmino che effettua il pagamento.
- I condòmini devono inserire all’interno del modello delle proprie dichiarazioni, la quota da detrarre, insieme al codice fiscale del condòmino che ha effettuato i pagamenti. (quindi non fatture per singolo condomino, ma una sola fattura ad un condòmino “volontario” che effettuerà anche il bonifico di saldo della stessa);
- devono esibire copia della fattura ed il bonifico,
- Il “condominio minimo” NON deve applicare la ritenuta ordinaria sui pagamenti, sarà soltanto applicata la ritenuta dell’8% quando si effettuerà il bonifico attraverso gli istituti di credito o le poste. In fase di pagamento, siccome il codice fiscale del condominio potrebbe non essere stato mai richiesto, può essere omesso nel documento.
- In caso di controlli bisogna dimostrare che gli interventi sono stati effettivamente sulle parti comuni ed esibire una autocertificazione che attesti la natura dei lavori ed i dati catastali delle unità facenti parti del condominio.
MA NON E’ TUTTO – AUMENTANO GLI EDIFICI CHE POSSONO FRUIRE DELLE DETRAZIONI PER LE PARTI COMUNI
LA RISPOSTA 293/2019
Dalle risposte dell’Agenzia delle Entrare a questo quesito possiamo estrapolare in questo ambito un paio di concetti importanti. Uno dei quali molto importante per l’argomento in oggetto. Ovvero i condomini minimi.
Succede infatti che da queste considerazioni si espanda di molto il campo di applicazione degli incentivi alle “parti comuni condominiali” più di quando si potrebbe pensare anche rispetto a quando ipotizzato nella premessa di questo articolo.
Clicca qui per la risposta 293/2019
Il quesito posto ha per oggetto un fabbricato da ristrutturare di proprietà di due coniugi, al 50% indiviso e così composto: una unità di categoria C2 e un’unità di categoria C6. (magazzini e stalle o rimesse)
I coniugi vorrebbero ristrutturare l’intero complesso senza modificare la sagoma in pianta e senza aumentare la cubatura, realizzando due abitazioni ed un garage.
Sappiamo che parlando di unica proprietà non esiste condominio costituito, ne verrà mai creato.
I titolari ritengono però di poter rientrare a pieno titolo nelle agevolazioni Sismabonus ed Ecobonus e richiedono tre cose:
- la fattibilità della detrazione senza condominio e con il cambio destinazione d’uso,
- il limite di spesa per gli interventi di qualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico ;
- la possibilità di poter applicare la cessione del credito
In questo articolo però stiamo parlando di condomini minimi e quindi tralasciamo quello che non riguarda l’argomento in oggetto. Ovvero ci occupiamo solo della risposta al secondo quesito accennando solo velocemente ai riferimenti specifici a Sismabonus ed Ecobonus.
Clicca qui per la Circolare n 7/E del 27 04 2018
A noi interessa che stiamo parlando di un intervento su più unità non costituite in condominio, tutte della stessa proprietà.
Ovvero un caso molto frequente nelle abitazioni singole, mono-familiari, con più unità oltre all’abitazione (con un garage o un deposito ecc.).
La circolare che tratta questo argomento è la 7/E del 2018 ed ecco il concetto fondamentale:
L’Agenzia chiarisce che la detrazione delle spese sulle parti comuni sono riconosciute anche nel caso di un’unica proprietà, purché ci siano più unità immobiliari funzionalmente autonome. La frase “parti comuni di edifici residenziali” va intesa in riferimento al fabbricato e non alla presenza di più proprietari.
L’assenza di un effettivo condominio non preclude l’accesso alle detrazioni per riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica. Le parti comuni sono quelle riferibili alla presenza di più unità e non più proprietari.
ATTENZIONE!
Con riferimento a quanto appena indicato il consiglio, specialmente in caso di edifico monofamiliare, è come sempre quello di rivolgersi ad un esperto urbanista per stabilire per esempio se si ricade nel caso di “più unità immobiliari funzionalmente autonome”
Non escludo su questo punto di portare la testimonianza di un esperto del settore. Restate collegati!
MA A COSA CI SERVE SAPERE TUTTO QUESTO ?
Abbiamo capito che molti più edifici di quelli che pensavamo possono essere considerati condomini minimi. Vediamo quindi adesso i vantaggi che questo può comportare con un veloce riassunto relativo alle Detrazioni fiscali per le parti comuni di edifici condominiali. Argomento che se desiderate potrà essere trattato in un nuovo articolo e/o video.
Per prima cosa sappiamo che per il BONUSCASA la manutenzione ordinaria è detraibile solo sulle parti comuni e questo è un primo importante risvolto, quindi poterle considerare parti comuni amplia la casistica degli edifici che possono fruire della detrazione per manutenzione ordinaria.
Per quanto riguarda Ecobonus e Sismabonus ricordiamo quanto indicato nell’immagine che segue, ovvero come il poter considerare “parti comuni” molte situazioni che non le si pensava tali porti a poter usufruire di incentivi maggiori:
ATTENZIONE!
Altra cosa fondamentale è che le detrazioni per le parti comuni sono già oggi estese fino alla fine del 2021!!!
CONDOMINIO MINIMO E CONTO TERMICO 2.0
Ricordo che le casistiche e le regole per quanto riguarda il Conto Termico possono essere tante complesse e quindi ribadisco come sempre di analizzare bene tutto in tempo prima di iniziare a fare qualsiasi lavoro. Insomma la famosa Regola Numero 1!
Detto questo il concetto di condominio minimi è per certo – e no poteva essere altrimenti – accettato anche dal GSE. Pertanto quando l’immobile risulta un “condominio minimo” non avendo codice fiscale non si è può inserire come tale a portale ma si è deve inserire come Soggetto Responsabile (SR) il condòmino diciamo anche qui “volontario ” che funge da amministratore.
Resta comunque necessario come sempre valutare l’edifico su cui si interviene e su cui si vuole usufruire del conto termico , la sua situazione catastale e le varie proprietà. Solo così si può capire se c’è e chi è che può avere i requisiti per essere Soggetto Responsabile (SR) e Soggetto Ammesso (SA).
Per fare solo sue esempi facili:
- se una palazzina con 8 appartamenti con unica proprietà – dove si vuole per es sostituire la caldaia a gasolio con quella a biomassa – il singolo porprietario sarà sia il SA che iil SR
- se la stessa palazzina ci sono 8 proprietari diversi allora servirà scegliere un proprietario “volontario” che fungerà da SR pagando le spese e ricevendo l’incentivo ma serviranno le 7 deleghe degli altri proprietari nei confronti del SR che lo autorizzino ad effettuare il lavoro e richiedere l’incentivo.
Insomma come sempre arrivandoci in tempo si possono risolvere molte situazioni senza crearsi problemi come purtroppo spesso accade! Almeno le cose che si come fare le si fa, purtroppo esistono molte casistiche particolari dove anche il GSE non rilascia indicazioni. Ma se prese in tempo al massimo un cliente decide in piena consapevolezza se fare o non fare la richiesta di incentivo.
Credetemi che ho appena recuperato una pratica a marzo 2020 per un lavoro in cui il cliente ha improvvisato commettendo una moltitudine di errori che lo hanno portato poi a cercarmi ad inizio 2019. E’ stata una odissea finita anche bene per fortuna – ma se il cliente avesse seguito la regola numero 1 sarebbe filato tutto liscio fin da subito.
In questo senso vi lascio ancora un consiglio ma lo faccio con riferimento sia al conto termico che alle detrazioni nel seguente paragrafo.
CONSIGLIO COMUNE PER DETRAZIONI FISCALI E CONTO TERMICO 2.0
Quando l’Agenzia delle Entrate ha fornito le indicazioni che abbiamo visto si è dimenticata però di dire che seguendo le sue indicazioni nulla attesta quale parte della spesa totale è stata a carico del singolo condòmino.
Si consiglia quindi – sia per le detrazioni fiscali sia, come potete facilmente intuire, per il conto termico di preparare una verbale di assemblea di condominio (i condòmini di questo tipo di condomìni non hanno l’obbligo di riunirsi in periodiche assemblee, ma nulla vieta loro di convocarne una per motivi specifici), sottoscritto da tutti i condòmini, che attesti:
- la decisione di eseguire i lavori;
- la decisione di accedere al rispettivo incentivo
- il totale della spesa comunemente approvata
- le modalità di suddivisione della spesa (tipicamente, ma non obbligatoriamente, secondo i millesimi di competenza).
- le modalità di divisione dell’eventuale incentivo conto termico
Anche per questo articolo ci fermiamo qui. Vi ricordo che i prossimi articoli/video avranno appunto come argomento:
- il cambio di generatore con nuovo generatore a condensazione
- la sostituzione o l’installazione di generatori a biomassa
solo per citare i primi che portano risposta ad alcune delle domande che mi vengono fatte o che vedo fatto in rete
7 Agosto 2025 at 10:53 am
Grazie per la precisazione, procederò secondo le indicazioni che ha dato, speriamo bene…
Buon lavoro.
3 Comments
Buongiorno ingegnere,
sono un collega, la seguo da qualche anno, i suoi contenuti mi sono stati molto utile nella mia professione.
Sto trattando un intervento in un condominio minimo e valutando l’accesso al C.T. 2.0, avendo dubbi sull’applicabilità, ho contattato per 2 volte l’assistenza, le riporto la mia seconda richiesta:
“Buonasera, con segnalazione (chiusa) n. S003005324, avevo chiesto se, eseguendo una riqualificazione impianto in un condominio minimo, ovvero non costituito formalmente, senza nomina di amministratore, ma composto da n.2 unità immobiliari intestate a 2 soggetti diversi, fosse possibile richiedere un incentivo per l’intervento 2.A – Sostituzione di impianti di climatizzazione con impianti a pompa di calore fino a 2.000 kW; mi è stato risposto che “nella sostituzione di generatori condominiali con generatori che rimangono condominiali, la richiesta deve essere presentata dal condominio ufficiale dotato di conto corrente, allegando il verbale di assemblea”. La risposta non mi è chiara, intende dire che l’incentivo conto termico non è possibile per un condominio non costituito formalmente? Oppure se, come anche per le classiche detrazioni fiscali, uno dei condomini si incarica di rappresentare il condominio, dietro mandato verbalizzato, e procedere con tutti gli atti necessari all’erogazione dell’incentivo? Resto in attesa di un gentile riscontro.”
e la seconda risposta del GSE:
“Gentile utente,
come già comunicato, per la sostituzione di generatori condominiali con generatori che rimangono condominiali, non è possibile presentare richiesta di incentivi Conto Termico per un condominio non costituito formalmente.
Saluti
GSE spa”.
Mi sembra che questo sia completamente discorde con la logica delle detrazioni/agevolazioni per condomini minimi e quanto affermato nel suo articolo;
potrebbe darmi conferma di aver avuto riscontri positivi in pratiche di questo tipo?
La ringrazio in anticipo,
saluti.
ing. Alfonso MOFFA
Via Piero Pietrunti n.30
Ripalimosani (CB)
Buongiorno!
Ho spiegato io questa cosa al gse molti anni fa
si procede come per le detrazioni
quella risposta la ha data uno che come quasi sempre ne sa meno di chi fa le domande